社長の独り言

社長の独り言

[ 2012.6.29. ]

179号-2012.6.25

EH169大体「忙しいから・・・」と自分のミスや成果の達成度を言い訳にする社員に期待はできない。忙しい「忙」の字は、心(りっしんべん)を亡くしていると書く。 忙しいと頭が動かなくなってしまう。頭が動かなければその命令下にある手足は必然的に動かない。しかも頭が動かないからまともな考えも浮かばない。
よってチグハグな動きになったり、企画案や提案も時間をかけた割にはたいしたことにならない。「心」もないから仕事に誠実さも感じられない。相手の身になって考える事もできないし、何時もやっつけ仕事になってしまう。 当の本人はそれなりにしたつもりで居るから始末が悪い。提案書などを見れば直ぐ分かる。自分の都合で書いているから、何を提案するのか、どこを強調するのか全く不明なことになる。最悪な場合は内容以外のどうでもよい表紙とかカットなどに時間を使っているから、時間=成果となり的外れで自己満足の世界だ。 肝心なところは殆どないに等しい。事前に点検しないと大恥をかく。突っ込めば、後は不足部分を口述でカバーするという。営業社員に限らないが、この手は間違いなく成果の上がらない社員だ。加えて日常業務でも顧客からもクレームも多くなる。最悪の場合は「あの人交代させてくれ」「強引なだけだし、何時もワンパターンで、こちらの都合を聞いてくれない」評価になってしまう。
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[ 2012.5.29. ]

178号-2012.5.25

「仲介件数が伸び悩んでいる」「来店が減っている」というのは一般的な業界での話しだ。
当社でも結果的には前年比110%の結果は出ている。だから良いのではない。
この結果を問題視しなくてはならない。 なぜならお客様から頂戴した「管理受託戸数」の伸び率に仲介件数が比例していないからだ。
つまり我々のミッションは、「期初の空室戸数+期中の新規受託管理戸数+期中の退去戸数」×0.975だからだ。「0.975」とは不動産賃貸管理業界での指標とされる「目標入居率」の事だ。期初~期末の合計対象戸数が1000戸あれば期末空室在庫は25戸しか認められない。中堅賃貸管理会社の店舗当たりの6ヶ月間の平均仲介件数は225件とされ、通常一店舗当たりの賃貸管理戸数は1000戸で、平均入居期間は37ヶ月だから半期で163戸の空室が発生する事になる。先のガイドラインから言えば期末残戸数は4戸しか認められない。仲介必達件数は159件になり、通常の市場価値のある賃貸物件ならば余力すら考えられる規模だ。 だが平均仲介件数225件の中には他社の物件もある合計だから、先物(他社管理物件)仲介率40%(業界平均)から見ると自社管理物件の半期仲介件数は90戸で、残念ながら73戸が期末を超すことになる。結果的に期末入居率は92.7%とガイドラインには程遠い。
この対策は自社付率をあげるか、自社物仲介率を上げるしかない。
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[ 2012.4.29. ]

177号-2012.4.25

sofa~「更新料請求訴訟」顛末記 『 更新料不払い訴訟 』はまだまだ終わっていない!~ 当社で管理しているテラスハウスで更新料不払いのトラブルがあった。
更新時期が平成22年6月だったので、21ヶ月にわたってトラブったことになる。契約期間は2年、更新料は1ヶ月分の155000円の戸建て物件である。新築時から入居している方だが自営業者で当初から賃貸条件についても渋い交渉をしていた。入居中も何かとクレームも多く、当社では要注意人物としてマークしていた経緯がある。丁度その時、立て続けに大阪高裁で更新料無効判決が出され、新聞紙上にも「その根拠のなさ」を強調する文面が多く掲載されていた事が、彼にとって絶好の支払い拒絶の理由になったと推測される。
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[ 2012.3.29. ]

176号-2012.3.25

12月の賞与の時期がやっと過ぎた。「賞与は果たして必要なのだろうか」と悩む時期でもある。生活給といわれ「当然支給される権利がある」という風潮が疑問なのだ。社員の募集条件欄でも「賞与○ヶ月」と書く事になっている。残業時間もそうだ。そこには成果に対するという視点が欠落している。全ての社員の能力は一律でもなく成果を生み出す時間も結果も異なるからだ。それから言えば事前に確約することはできない。
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[ 2011.12.29. ]

175号-2011.12.25

PCN001今回は5年に1回義務付けられる「不動産コンサルティング技能者」の資格更新レポートを掲載しました。
12月号のアーバンレポートでも一部内容が重複しておりますが、余りにも未曾有な被害とそれに伴う企業活動の停滞が、日本経済に燭光をもたらしつつあった状況をものの見事に粉砕してしまった点から、より詳細に取り上げてみました。
先が見えない「大変な時代」になってしまった訳です。「大変な時代」とは、「大きく変化する時代」だとも言えます。バブル以後失われた10年どころか20年にもなりそうな状況です。変化の芽はあちこちで出ています。
しかし、まだまだそれを契機に意識変化と改革行動が起きていません。
旧来の因習や成功体験にしがみついているからです。  
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不動産活用レポート

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