社長の独り言

社長の独り言

[ 2017.5.25. ]

238号-2017.5.25

リニューアル1 リニューアル事業部で起こった事例だが、1200万の工事請負をあるマンション再販業者から請け負った。その業者は当社とは初めての取引なので調査を兼ねて与信調査後、相手先を訪問した。その印象は、東京の立派な事務所で、応接室も当社と比べ物にならないぐらい調度品や什器も立派であった。しかも受付嬢も若い美人で印象が良かったということだった。       当社の担当が経験の浅い若い社員だった事もあり、当社の事務所や街場の不動産屋を見ているから余計好印象を持ったのだろう。更に2年後に上場を視野に入れている企業と聞いて信頼したかもしれない。
請負内容は築古のマンションの内装工事とキッチン、バスルームの改修と設備機器の交換だった。当初は今回トラブルとなった配管工事は含まれておらず、見積書上も機器設置のみだった。
見積もりを出し、いよいよ契約に入ったが、先方の要望で契約書は「今まで作ったことがない!」という強い要求が出され、その再販業者も当社の取引先の紹介だったこともあり、注文書で請け負った。紹介先に問い合わせたところ今まで注文書で受けていたが、トラブルもなく問題がないという事であった。特に支払期日も遅延する事もなく約定通り支払われていたらしい。当社でも引き渡し検査後(検査というレベルではなかったと聞いている)全額代金を振り込みで回収した。
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[ 2017.4.25. ]

237号-2017.4.25

さくら 営業、内勤事務を問わず全部門に言えるが、工夫・知恵が足らない。
管理部の一例をあげれば「CS件数:クレーム件数の増加」がある。昨年から「クレーム」という言葉は社内では禁止になった。その言葉自体が否定的な意味を持っている為、取り組む姿勢が前向きにならないからだ。クレームは改善の宝庫であり、顧客の信用を得る最良の事柄だからで、「カスタマー・サービス:CS」となったわけだ。賃貸物件の管理戸数が増えれば比例してCS件数が増えるのは当たり前だ。そこでの対応は2つになる。
一つは「何も考えずにCS件数が増えたから社員数を増やしてほしい」と、工夫のかけらもない解決策だ。
もう一つは、CSの内容を分析して、当社の社員が現地にいく必要があるCS,電話や手引書で解決できるCS,契約時や更新時に注意を喚起することで解決できるCS等、項目ごとに解決策を考える方法だ。そこで、その緊急度を加味したCS内容の分析が必要になってくる。
それは毎日の業務計画にも反映してくる。緊急度を考えた優先順位から効率的な訪問ルートができる。その軽重をつけないと人的負荷に耐えられないし、疲弊するだけで効率も悪い。CS自体は最終的にマンパワーで解決するしかないので、いわゆる省力化には限界がある点も理解している。だからこそ、コスト意識が他部門以上に必要になる。
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[ 2017.3.25. ]

236号-2017.3.25

アイデア3ある担当社員の物件の募集に考えさせられるところがあった。
それは築18年の物件で、1階と2階の計2室4ヶ月の長期空室物件があった。
1階81,000円を77,000円で契約した。2階の賃料は75,000円でずっと募集していた。1階が決まったことでバランスが崩れた為、急遽3,000円アップの78,000円にする事が賃貸管理会社の仕事でる。普段そこまでの管理を上司はしていないと思われ、そのままで募集していたと思う。勿論、部下もそこまで貸主の利益や上下のバランスを考えずに無視していたか、何も考えなかったのではないかという点である。   当社に限らず「空室会議」というものがあるが、そこでの主要な確認事項は空室期間と反響、募集方法の再点検、空室の賃貸条件見直しで、それも週一回である。 その場でネットを変更するのは稀で翌日に指示するのが殆どであろう。
2~3日のタイムラグが発生する。手段である空室を埋めるのが目的となっており、貸主のキャッシュフローの最大化という目的が忘れられている。しかも一日いくらの損益か!が欠落している。
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[ 2017.2.25. ]

235号-2017.2.25

資格 4昨年12月1日に2016年度宅建試験の合格発表があった。 今年の宅建合格ラインは35点で、2011年度36点以来の高い得点になった。合格率は前年度と同じ15.4%だった。最高齢合格者は77歳、最年少は16歳でともに男性だった。当社では3名が合格した。2名は1年未満の中途入社組で、もう1名は新卒の新入社員だった。新卒新入社員9名の内1名が合格したわけだ。   4月から11月まで2回の仮配属研修中だが、宅建の最低合格勉強時間500時間は6ヶ月間で平均すれば一日3時間弱である。平均通勤時間を120分としても車中と自宅で勉強時間の確保は可能である。今年の新入生は法学部出身者がいないという点も加味しても、高校一年生や高齢者でも合格する内容である。通常8000時間を要するといわれる最難関試験である司法試験に合格するというわけではない。
さらに問題なのは、合格者に営業職が誰もいないという事である。
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[ 2017.1.25. ]

234号-2017.1.25

仕事 若者戦後日本の若者の仕事観は3段階で変化したといわれている。
1970年代は「会社の将来性」で会社を選び仕事を選んでいた。
1990年代では会社志向より自分の能力・個性を生かせるから「個人志向」が強くなっていった。2010年代「社会や人から感謝される」という「ちょっとした絆」の日々の実感が得られる事が選択の要素になった。特に東日本大震災後から「絆」が強調された。欲求5段階説の承認欲求である。   優秀な若者をひきつけ、急成長している会社では、互いの感謝や承認、尊敬をバネに切磋琢磨する風土がある。連帯意識と仲間意識に近い。人と人との関係、人と組織との関係には手段的と充足的側面がある。戦後日本人の場合、第一段階に属する高度成長期の「企業戦士」「会社人間」は会社組織に所属すること自体に充足的な価値を感じていた。シラケ世代以降の第二段階では次第に手段的な価値観が優位になっていく。会社に所属することは能力の発揮や余暇を楽しむ給料を貰うための手段なる。そして第三段階に属する今の若者たちになって会社中心ではなく仕事中心の価値観に変わり、仕事それ自体に充足的な価値を求めるようになった。
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