会長の独り言

会長の独り言

[ 2021.1.1. ]

282号-2021.1.25

 昨年10月18日と12月27日に宅建試験があった。年2回に分けて実施というのは変則的でコロナウィルスの影響が大きい。「3密」を避けるため受験会場の収容人数を半分にした為だ。
受験者はここ数年20万人前後で推移しているが、合格率は約15%である。発表も第1回試験は12月2日、第2回は2月17日になった。弊社では第1回受験者は33名、第2回は4名で合計合格者は4名である。内訳は女性が3名で、男性1名は2021年度の新卒内定者だ。この時点で4名と断定しているのは、第2回試験受験者は模擬テストから見ても可能性は限りなくゼロに近いと思われるからだ。    当社の合格率10.8%は全国平均から見て極めて恥ずかしい結果だった。恥ずかしいというのは小職だけで、受験者本人たちは残念ながらそうは思っていないだろう。そうであるなら、もう既に合格していると思うからだ。 決して難易度の高い試験ではない。不合格者の中では、頭の回転も速く、営業実績も好成績を残している社員も多い。彼らは直前のヒアリングでは既に戦意喪失し、早くも言い訳に終始している共通項がある。「絶対に受かるぞ!」という意識がない。  女性社員の合格者は、主婦、母親、社員と3業を兼ねて勉強時間も独身者と比べ少ないはずなのに「絶対合格する!」という闘志が旺盛だった。
少ない時間を有効に活用する為に、ある女性は、数ケ月間、ママ友達との交際を自己規制し、トイレとキッチンに暗記事項を張り出し徹底した受験環境を作っていた。
好きなお酒を合格まで禁酒した社員もいた。又ある女性社員は、子供を学校に送り出してから出勤までの30分の空き時間を喫茶店などで勉強し、通勤電車の中で講義動画を視聴していた。
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[ 2020.12.7. ]

281号-2020.12.25

コロナウィルス感染拡大のため、本年6月に代表取締役を辞任する予定が、12月1日になった。 後任はアーバン企画開発 三戸部正治(長男)、アーバン企画開発管理は三戸部浩史(次男)が引き継いだ。   2人とも社歴は其々22年と15年で問題がないが、マネージメント力に不安が残る。しかし、親から見た愚息なので辛口かもしれないが、何時までも今の位置に連綿としているわけにはいかず、時機を見て後進に道を譲る事が必要と判断した。この最悪の時期にという意見もあるが、この未曽有の危機にバトンタッチする事が安穏とした時期にあるよりも数段苦労する事は間違いがない。それが企業にとっても本人にとっても強靭な体質を作る事になると思うからだ。 もとより、院政を敷くつもりはなく、第一線を退いたからと言って無関与ではなく大所高所から最低限のアドバイスはするつもりである。大久保彦左衛門のような天下のご意見番なら申し分がない。 当社には崎間専務、樋口専務という経験と実績がある立派な補佐役が存在しているので、得意先への危惧は殆どないと考えている。かくいう私も彼らに何度も助けられた。思えば33年間の社長業であったが、起業当時を振り返ると今や隔世の感がある。この機会にざっと当時の軌跡を描いてみたい。  
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[ 2020.11.1. ]

280号-2020.11.25

管理物件にお住まいのお客様よりお受けする入居中のトラブルや設備の故障に関する受付窓口への問い合わせ件数は管理戸数に応じて増加し、しかも複雑になる。当社の受付窓口への問い合わせ、いわゆるクレームは、月平均450件ある。管理戸数からの比率で言えば7.6%にもなる。100世帯中8件弱が何かしら言ってくる事になる。因みに、「クレーム」というとやっかいな「苦情」のように受け止められるので、当社では「CS」(Customer Service・Customer Support)と呼びならわしている。     その「CS」だが、設備機器46.2%、共用部分10.8%、騒音3.8%、駐車関係2.4%、室内修繕12.6%が主要なものだ。内、入居時の居室内の設備不備に関するものが7.4%もある。弊社では入居時に室内点検や設備の不具合を確認してもらっている。新築なら「設備の使用方法がわからない」「うまく作動しない」とかの初歩的な問題から戸の開閉、床なりなどの不具合もある。中古、新築を問わず、設備の「CS」は修復調整で殆ど済むが、たまに新品との交換もある。これらの「CS」は単純化すれば費用と時間の問題に尽きる。時間の経過とともに解決策は遠のき、関連費用も増加する。当社としては「CS」件数が、管理戸数に比例するという常識を覆したい。社長方針としても「CS」件数の削減を取り上げている。内容の分析から始まり初期対応を重視する。川上で防がないと川下では負担が倍加するからだ。     その為には物件案内時、申込時、契約時、重要事項説明時に様々なツールを使いプラス情報だけでなく、マイナス情報をもきちんと説明し納得させることだ。 状況がこじれるのは往々にしてマイナス情報をキチンと開示しないことに起因している事が多い。勿論その説明の仕方の拙劣さが入居に影響するので、常日頃からの接客ロールプレイングが欠かせない。
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[ 2020.10.1. ]

279号-2020.10.25

最近、パワハラが問題になっている。
特に注意しなければならないのは、勤務時間外の行動だ。退社後の上司との飲み会や、社員旅行などでのケースがある。朝礼等で「羽目を外すな!」「無理強いはするな!」と注意はしているが、よく羽目を外す例がみられる。   若い社員だけでなく分別もある中堅社員でも起こりうる。特に酔いの勢いで周りが煽情的になる事もコトを大きくしている。幸いにも今迄大きな問題は起きなかったのであまり意に介さなかったが、最近「人格権の侵害」を理由に、直属の上司が不法行為責任(民法709条)を負い、会社も使用者責任(同715条)を負う可能性が出てきた、なお一層の注意が必要だ。
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[ 2020.9.1. ]

278号-2020.9.25

第32期下期成果発表・第33期上期方針発表が終わった。当社の半期に一度のイベントになり、半期毎の成果を出し、成果をふまえた以後の半期分の指針を分析・発表するものだ。 お陰様でグループ全体の売り上げは前年の同期比109.9%、営業利益で94.4%、増収減益で終わった。
販売管理費が102.5%の4485万の増加であるのが問題として残されたが、通期では昨年対比で売上111.0%、営業利益134.1%の増収増益だった。これは社員の努力の結果であるが、低金利下の経済情勢やインバウンドによる不動産投資の影響で追い風を背に受けたものもある。
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不動産活用レポート

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