社長の独り言

社長の独り言

[ 2020.11.1. ]

280号-2020.11.25

管理物件にお住まいのお客様よりお受けする入居中のトラブルや設備の故障に関する受付窓口への問い合わせ件数は管理戸数に応じて増加し、しかも複雑になる。当社の受付窓口への問い合わせ、いわゆるクレームは、月平均450件ある。管理戸数からの比率で言えば7.6%にもなる。100世帯中8件弱が何かしら言ってくる事になる。因みに、「クレーム」というとやっかいな「苦情」のように受け止められるので、当社では「CS」(Customer Service・Customer Support)と呼びならわしている。     その「CS」だが、設備機器46.2%、共用部分10.8%、騒音3.8%、駐車関係2.4%、室内修繕12.6%が主要なものだ。内、入居時の居室内の設備不備に関するものが7.4%もある。弊社では入居時に室内点検や設備の不具合を確認してもらっている。新築なら「設備の使用方法がわからない」「うまく作動しない」とかの初歩的な問題から戸の開閉、床なりなどの不具合もある。中古、新築を問わず、設備の「CS」は修復調整で殆ど済むが、たまに新品との交換もある。これらの「CS」は単純化すれば費用と時間の問題に尽きる。時間の経過とともに解決策は遠のき、関連費用も増加する。当社としては「CS」件数が、管理戸数に比例するという常識を覆したい。社長方針としても「CS」件数の削減を取り上げている。内容の分析から始まり初期対応を重視する。川上で防がないと川下では負担が倍加するからだ。     その為には物件案内時、申込時、契約時、重要事項説明時に様々なツールを使いプラス情報だけでなく、マイナス情報をもきちんと説明し納得させることだ。 状況がこじれるのは往々にしてマイナス情報をキチンと開示しないことに起因している事が多い。勿論その説明の仕方の拙劣さが入居に影響するので、常日頃からの接客ロールプレイングが欠かせない。
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[ 2020.10.1. ]

279号-2020.10.25

最近、パワハラが問題になっている。
特に注意しなければならないのは、勤務時間外の行動だ。退社後の上司との飲み会や、社員旅行などでのケースがある。朝礼等で「羽目を外すな!」「無理強いはするな!」と注意はしているが、よく羽目を外す例がみられる。   若い社員だけでなく分別もある中堅社員でも起こりうる。特に酔いの勢いで周りが煽情的になる事もコトを大きくしている。幸いにも今迄大きな問題は起きなかったのであまり意に介さなかったが、最近「人格権の侵害」を理由に、直属の上司が不法行為責任(民法709条)を負い、会社も使用者責任(同715条)を負う可能性が出てきた、なお一層の注意が必要だ。
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[ 2020.9.1. ]

278号-2020.9.25

第32期下期成果発表・第33期上期方針発表が終わった。当社の半期に一度のイベントになり、半期毎の成果を出し、成果をふまえた以後の半期分の指針を分析・発表するものだ。 お陰様でグループ全体の売り上げは前年の同期比109.9%、営業利益で94.4%、増収減益で終わった。
販売管理費が102.5%の4485万の増加であるのが問題として残されたが、通期では昨年対比で売上111.0%、営業利益134.1%の増収増益だった。これは社員の努力の結果であるが、低金利下の経済情勢やインバウンドによる不動産投資の影響で追い風を背に受けたものもある。
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[ 2020.8.1. ]

277号-2020.8.25

今回のコロナウィルス感染拡大により、様々な場所や業態での新たな動きが加速している。
政府は早々と「新しい生活様式」を打ち出した。「働き方改革」もその一つだ。   敗戦後、軍国主義を生んだ封建体制の反省の上に民主化を進めたことと同じ背景がある。修身の教科書は封建的だと一夜にして教師から該当する部分を墨で塗られ、軍国主義を扇動していたマスコミは民主主義、自由主義の擁護者に旗幟を変え一気に世変わりさせた。今回も今まで封印されていた「成果型報酬」「高度プロフェッショナル制度」「メンバーシップ型雇用形態からJOB型雇用形態へ」の取り組みの再燃がある。 マスコミはこの時流に乗り遅れたら企業の存続はないと繰り返し報道する。企業経営者の不安を煽り変革の閾値にする。まさに歴史は繰り返していると言わざるを得ない。コロナウィルス感染にかかる不祥事も多発している。コロナ感染者に対する差別や、日用品の買い占めがそれだ。マスクの高額転売もあった。 東日本大震災時には、被災地の店で文句も言わずに整然と並んで順番を待つ人々の姿が国際的に賞賛されて久しいが、この同じ日本国民が今回様変わりしたのだ。自己中心的な行動が目立ったのだ。 勿論その背景にはエセ情報の氾濫があったが、何処でも暴動や異常な行動の裏にはありうることだ。知識人や学識経験者はこういう事態に歴史的教訓として民主主義の危機を憂いている。
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[ 2020.7.1. ]

276号-2020.7.25

4月に登戸にあった本部が向ヶ丘遊園に移転した。当初本部は15人規模でスタートしたが3月31日現在25人となり手狭になったためだ。そもそも30坪の広さに15人は事務所の一般的観念から言えば一人当たり2坪で最低の広さと言える。 法律《労働安全衛生法(昭和47年法律第57号)事務所衛生基準規則第2章第2条》では面積ではないが、以下の様に定められている。
「事業者は、労働者を常時就業させる室(以下「室」という)の気積を、設備の占める容積及び床面から4メートルを超える高さにある空間を除き、労働者1人について、10立方メートル以上としなければならない」つまり平均的階高2.5mとすれば床面積は4㎡(1.2坪)となる。又、日経ニューオフィス推進賞受賞企業のオフィスの一人当たりの面積は平均11.8㎡(3.5坪)となっていた。勿論、外資系や弁護士事務所等はこれより広いところが多い。高度な知的労働者にふさわしい広さと調度品がある。 それからすれば30坪に25人は4㎡(1.2坪)となり、推進基準の半分以下になっていた。これは事務所平均値での話であり、応接スペースや水回りを加味すると一人当たり1坪弱、相手の背中が触れそうな距離に毎日を過ごしているような状態だった。労働環境の整備が叫ばれる中、社員の就労環境整備は喫緊の課題であった。
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不動産活用レポート

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